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LPR降息 房贷月供能减多少 逐步引发整体估值体系的切换

  520是个特殊的日子,虽然没有任何法定背景和现实意义,但是因为谐音的讨喜,沾了数字的光,赋予了这个日子浪漫的定义。

  2022年5月20日,中国央行,也就是经济环境和市场俗称的央妈,送来了超预期的温暖:

  (20日)上午9时许,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,2022年5月20日贷款市场报价利率(LPR)为:

  1年期LPR为3.7%,较上月维持不变;5年期以上LPR为4.45%,较上月下调15BP。

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:央行官网

  值得关注的是,MLF利率作为LPR的先行指标,其变化对LPR的变化具有指导性作用。本周,人民银行等量续做1000亿元中期借贷便利(MLF),中标利率保持不变。尽管5月MLF利率保持不变,也未实施全面降准,但LPR报价实现单独下调。

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:央行官网

  本次LPR特殊所在:

  罕见的和MLF不同轨的独立调整、中长期和短期不同步的降息!

  力度很大,动静不小,意义不凡,值得关注和深入分析。

  这篇文章,就将基于2022年5月20日LPR调整的背景和相关环境信息,对本次超预期LPR的调整,进行有深度,有态度,有专业的专题分析,并对后续对中国楼市和房地产经济,以及中国经济可能带来的影响,进行有依有据的研判和探讨。

  和主流喧嚣肤浅的表面解读不一样的是,既然要聊,就要聊点有深度的,要看,就要看到本质层面。

  硬核内容,错过不再。

  以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。

  PS:

  文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。

  内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。

  每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。

  头条独家文章,抄袭搬运必究!

  (如果这篇文章在其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运,厚颜无耻)

  选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:头条图库

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  为什么说这一次LPR调整,动静很大,意义不凡?

  5月20日,中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布,本月贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为3.7%,5年期以上LPR为4.45%。

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:网络

  “超预期”和“多个首次”是本次LPR调整的关键词。

  超预期,主要体现在两个方面:

  第一,执行节点超预期。5月16日央行公告称,当日进行1000亿元MLF操作是“等量平价”。一般MLF不变,LPR大概率不变,但本月LPR还是进行了下调。

  第二,下降幅度超预期。这是近2年多房贷利率下调3次中,幅度最大的一次,前2次分别是2020年4月的10个点和2022年1月的5个点。而今年短短的5个月时间,房贷利率已经下调了20个点了!

  而多个首次,主要是以下几个方面:

  1、自LPR政策执行以来,中长期利率调整幅度第一次达到15基点,单次最大幅度的调整;

  2、前几天,央行还宣布了,将首套房贷利率的下限调低20BP,那么从现在开始,首套最低房贷利率的下限可以调整为4.4%-0.2%=4.25%,这个数值已经创下近7年新低。

  而如此短周期内定向对房地产市场进行精准“降息”,这是第一次。

  3、4.45%的中长期贷款利率,如果按照表面上的利率水平,已经首次达到历史最低位。

  这个可以用银行大额存单4%的利率来反推对比,一目了然。

  当然,客观来说4.25%的房贷利率并不是历史最低,但是和最低比,非常有意义:

  2008年,金融危机后救市,除了4万亿放水计划外,房贷利率在基准上打7折,大概在4.16%的水平。

  2015年,也就是上一轮房价大涨前夕,整体房贷利率水平在4.2%左右,上海最低出现过4%的利率水平。

  利率调整,直接影响的就是房贷偿还数额情况,各路媒体已经有测算,大概就是:

  30年等额本息方式,利率下调0.15%

  50万的贷款,每月可减少月供支出约45元,未来30年内共减少利息支出约1.6万元。

  100万的贷款,月还款额少了111元左右,总利息还是少了3.28万元。

  200万,差不多就是月还款减少230元左右,总利息少6.5万元。

  ……再多的,以此推类,并不复杂,事情就是这么个事情,利率调整,一目了然,过度解读完全没有必要

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  结合现实,看懂本质:关于本次LPR调整的几点深度分析

  中长期利率定向下调的背景和原因,其实市场早已心知肚明,也很现实,那就是中国的房地产经济和楼市从2021年下半年以来,一直都保持了持续下行的势头,进入2022年,房企爆雷之势仍在继续,期房动辄停工,社零、PMI表现不佳,钱包不鼓更没底气,4月的特殊情况,只是把中国经济的压力和受到冲击的问题更快暴露出来罢了。

  但是这一次LPR对中长期利率的调整,并不是简单的“救楼市”,而是有更多深层次的原因和国家对经济层面的诉求所在:

  1、MLF不变,LPR下调,银行综合成本受到直接挤压。

  LPR=MLF利率+银行综合成本,也就是国家引导银行从自己的利润里面向市场放水。

  愿不愿意是一回事,听不听话那就是另一回事了,银行躺赚的好日子,说没就没了。

  2、LPR以外,存款利率早已先行一步下调。

  据悉近日市场利率定价自律机制召开会议,鼓励中小银行存款利率浮动上限下调10个基点(BP)左右;这一要8求应并非强制,但做出调整的银行或将对其宏观审慎评估(MPA)考核有利。

  近日,建行、工行、中行、农行2年期、3年期普通定期存款利率上限普遍下调10个基点。

  对中长期房贷定向降息是目的,但是降低中国经济环境中的资金成本,是更大的目的。

  3、基于各地政府“头寸紧张”的现实对楼市调控的手段尽出,楼市依然低迷,房企风险出清持续的背景来看,这一次,中国房地产经济和楼市遇到的问题不简单。

  重症需猛药的道理,不用多说,总不能见死不救,所以国家出手,也算是预期和意料之外,但是情理和道理之内的必然趋势。

  就算没有LPR调整,有多少城市的地方银行已经多次调低了涉房贷款?

  看问题要看到本质,现在的楼市是预期和信心的问题,国家层面的态度,过去两年,大家都看懂了,国家不表态,头铁敢动的有几个?

  4、全球主要的经济体都进入了加息紧缩周期,对中国宽松会明显遏制,所以这一次定向降息,是要扶持长期的经济信心,谨慎的态度,依然明显。

  中长期贷款对应的就是长期信心,不说买房,就是企业经营和扩大生产,如果信心和对未来的增长预期不足,那么是不会借中长期的贷款的。

  不仅仅是楼市,不要局限房地产经济,这次对中长期的利率下调,也是向市场传递了一个更加清晰和明确的货币宽松信号。

  5、短期不调整,是国家精细化管理,市场不要钱,银行不缺钱,金融机构都有钱,问题的关键是钱进不到市场里面,都在空转,这不是什么不能说的秘密。

  2022年银行跨行拆借,票据空转,甚至搞结构性存款和同业周转来做业绩,不是不想放贷,而是放不出去。

  要么就是风险太高,难以把控,终身追责制,屁股决定脑袋;

  要么就是需求跟不上,企业收缩,行业不扩张,居民不买房,钱除了空转,能往哪里去?

  窗口指导不能解决的问题,那就结构性调整,直接降低银行利润来源,倒逼银行在金融业务上降本增效,这是国家金融主管部门的直接指导思想体现。

  6、降低存量房贷的利率不仅仅能减轻普通人的持有成本,还能更好地释放消费需求,这对于当下低迷的经济,有着重要的促进作用。

  促消费,稳增长是全国疫情平稳后的重要经济目标。

  不说什么宏观大词儿,2022年接下来如果继续延续一季度这样的情况,下半年的就业压力就不可能在经济承压的情况有良好的消化。

  如果二季度经济依然不理想,在“LPR-20个基点”的房贷定价思路下,三季度或者四季度房贷利率还有进一步下调的可能。

  房贷降低,变相释放了有房群体收入和手头货币的消费力,一个月少几百元的贷款,不就有消费空间了吗?别嫌少,基数上来,对于饱受疫情冲击和经济收缩压力的消费市场而言,绝对是救命甘露。

  当然,在这里也倡议,有条件的朋友尽量多去实体店消费和就餐,特别是本地的,小本经营的各种店铺,而不要过于依赖外卖和电商。

  善心再小,功德无量。

  7、本次LPR调整,更重要的是国家向经济环境和市场释放货币金融大环境的宽松信号。

  2022是稳增长的大年,基建和就业是重要的两个方向。

  但是政府主导的大基建,新基建,最大的问题就是周期太长,结合就业市场的现实压力,如果房地产这个经济周期之母不发挥作用,那么就是远水不救近火的尴尬局面。

  2022年就业压力如果得不到消化和解决,稳经济如何实现,5.5%的目标如何实现?

  所以国家的态度很清晰,先救市场,让房地产继续发挥作用。这是急救,不是刺激。

  这没有什么争议,但是和房价上涨,大水漫灌,没有任何的关系,更重要的,是针对市场,而不是行业,救市场,不救行业,该出清,该去杠杆,路线不变。

  以上分析,不是大路货,值得大家仔细体会。大国做事,要懂得拉高维度去分析意图。

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:头条图库

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  走势预判:趋势之下,中国的楼市和房地产经济是否能迎来“迟到的春天”?

  当然,本次LPR最直接的利好就是房贷,中国绝大多数的中长期贷款就是房贷,所以不可避免的,会让很多房地产和中介进行大肆宣传和热度炒作。

  可以理解,久旱逢甘露。但是楼市成交会不会触底反弹,房价会不会就此开启新一轮上涨,房地产经济和开发商能不能支棱起来,个人有不同的看法和观点:

  1、利好属实,但是具体的市场情况和后续效果,现在就下结论还为时过早。

  事实上就算LRP没有调整,很多城市和地区的涉房贷款的利率,其实早已到了最近几年的低位水平,甚至更低,但是市场反馈并没有太积极。

  基于现实,不要浮躁,事实如此。

  2、民众对于未来经济的预期减弱,是不争的事实,不仅买房的人少了,4月份中国金融数据显示,提前还贷款数量比申请新贷款的数量还多,说明了什么问题?

  大国博弈,国际冲突前景不明,疫情导致的信心不足,为了应对不确定性,很多人都开始提前还房贷降杠杆储蓄了。

  美国围绕中国进行地缘围堵和针对,搞事情不停歇,缺乏一个安定稳定的经济环境。

  3、越来越多的人看清了房地产行业的底牌,曾经光鲜亮丽的开发商都是债务驱动,烂尾楼违约和质量折损,对应的信用危机,不是说扭转就能扭转的。

  在当下的市场里面,民营房企的期房,图纸房,在被烂尾楼伤害过的群体血泪控诉之下,买房群体心里不会打退堂鼓?

  信心问题不解决,信任关系不建立,谈行业回暖,市场恢复,就是真真耍无赖。

  这是不是良心话?不谈别人,但凡有人问我买房的任何问题,四个字不会少:“只买现房”!

  4、从市场和居民的角度来看,“缺钱”是绕不开的现实情况。

  三年疫情,经济结构调整,客观来说,很多人的收入和工作受到了史无前例的冲击和挑战,不谈什么预期和信心,就算贷款成本再低,也要看看手头上的钱能不能扛得住吧?

  说房地产是夜壶没问题,但是现在的情况是什么?

  夜壶是提起来了,尿没了。巧妇还难为无米之炊呢,手上真没钱,先考虑生存吧?

  总的来说,从个人的角度来看,政策利好是一方面,至于2022年接下来楼市和行业是否能够回暖,还有一个关键的因素,或者说信号,那就是一线和新一线这样的城市,房价会不会出现拉行情的情况。

  只要头部城市房价能稳住,那么本质还是利好刚需和改善,不用猜,这就是国家想要的结果。

  但是不拉行情,又如何刺激市场和投机资金进场,为国接盘,提供财政收入呢?

  或者,这才是真正值得各地政府和金融系统去思考的和面对的关键问题。

  拉行情就是加杠杆,就是加大透支,和国家意志相悖,基于这个底层逻辑,什么触底反弹,什么新一轮暴涨启动,其实都是无稽之谈,别说“迟到的春天”了,能够恢复稳定,恢复循环,就难能可贵了!

  独家解读:超预期+多个首次的LPR调整,能否逆转当前房地产形势?

  图片来源:头条图库

  写在最后:

  量体裁衣,量入为出,从真实需求出发

  LPR中长期超预期向下调整,对于房贷和楼市而言,肯定是正面积极的利好信号,而且具有实际降成本意义。

  各大媒体和关联群体宣传中,都少不了“月供降低”的相关笔墨。但是稍安勿躁,要看清本质:

  1、降LPR,是鼓励楼市增量购买群体,而对于原本固定利率,公积金贷款的群体,没有任何影响。

  这次LPR下降,最重要的受益者还是即将买房的刚需。

  2、对于2022年以前买房,有较高房贷利率的群体而言,可能会进一步促进提前还款的动作,或者至少也会有重新贷款的刺激。

  3、LPR是跟着经济走的,现在降,不代表未来不会涨,经济只要向好,利率就必然跟着往上,动辄拿“30能省多少”的说法说事,其实很有迷惑性,2022年是降下来了,2023年加上呢?

  或者更加乐观一点,2022年下半年经济超预期恢复和爆发式增长,还没到2023年就加回去,这个时候热血上头买了房子,省了几个月小几百,意义有多大?

  这个账,谁都会算,不用多说。

  综上所述,有依有据,经得起推敲和审核,利好和现实的经济活动,特殊时期,非常阶段,一定要从需求出发,结合自身情况,保持理性,客观和冷静。

  买房不是小事,特别是在当下经济环境,一定要充分评估债务承受能力,用最极限的情况,最坏的打算,去看待自己的杠杆风险水平。

  大概就这样,文章最后,善意赘述一句:

  君子不立危墙之下,出于需要,现房为王,不贪便宜,降低预期。

  大道至简,不过如此。

  上周末央行调低首套房房贷利率20bp,市场对于本周LPR的下调预期减弱,应该说今天5年期LPR的调降还是超出市场预期的。这一政策的目的非常明显,就是为了刺激信贷需求。

  今年以来我们看到居民部门的中长期贷款持续疲弱,4月新增人民币贷款6454亿元,同比少增8246亿元,下滑幅度较大。这里面有疫情的短期冲击因素,更值得警惕的是,因为疫情使得企业和居民未来收入预期的不确定性增加,从而减少融资需求。下调LPR,是在货币政策的范围内最大程度刺激信贷需求的努力之举。

  LPR下调会促进部分房地产市场的需求,但当下房地产市场的问题,同样受制于经济和收入预期,利率是助推器,不是发动机。就LPR超预期下调本身来说,会对市场具有一定提振作用,但并不构成强力的刺激。

  站在当前时点,从中长期视角看,我最看好最上游的传统能源方向,需求具备一定刚性,同时供给侧受前期资本开支不足和实现双碳目标的影响严重受限,在新能源暂时面临系统经济性和技术突破瓶颈的时期,传统能源的价格周期性减弱,价格中枢抬升,给相关行业带来稳定的丰厚利润,逐步引发整体估值体系的切换。

  其次,关注估值消化充分的医药生物板块和互联网板块,这两个行业都经历了政策的紧缩周期;长期看,在人口老龄化和数字经济大浪潮下,这两个行业都不断孕育新的投资机会,当下可做长期布局。

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