周一，在A股休市的日子里，海外股市却集体上演一场腥风血雨。

先是香港股市突然大跌，恒生指数盘中暴跌1000多点，跌幅一度超过4%。地产股跌的最惨，新力控股集团暴跌87%，中国恒大、融创中国等跌幅均超过10%。

紧接着，欧洲股市全线低开，德国DAX指数一度跌逾3%，法国CAC40指数盘中跌幅也接近3%。美国股市也未能幸免，三大股指大幅低开。截至券商中国记者发稿时，道琼斯指数跌519点，跌幅1.50%；标普500指数跌70点，跌幅1.58%；纳斯达克综合指数跌305点，跌幅2.03%。

国际油价及加密货币也集体大跌。当天盘中，美油、布油一度跌超2%；比特币跌幅一度超过9%，在24小时内，加密货币市场超25万人爆仓，爆仓金额超86亿元。

当地时间19日，美国财政部长耶伦发出警告，如果美国国会不迅速提高联邦政府债务上限或暂停其生效，联邦政府在今年10月可能出现债务违约，这很可能引发一场“历史性的金融危机”，加剧新冠疫情造成的经济损伤；债务违约也可能引发利率飙升、股价急剧下跌和其他金融动荡。

欧美股市、油价、数字货币集体大跌

周一，香港股市率先大跌，恒生指数盘中暴跌1000多点（跌幅一度超过4%），最终收跌3.3%。其中，地产股跌的最惨，新力控股集团暴跌87%，中国恒大、融创中国、恒大物业、新世界发展、世贸服务等跌幅均超过10%；市场担忧地产行业的敞口风险，导致金融股也集体重挫，招商银行跌超9%，招商证券、民生银行、中国平安、重庆银行、国泰君安等跌幅均超过5%。

欧洲股市全线低开，开盘后跌势加重，德国DAX指数一度跌逾3%。截至券商中国记者发稿，德国DAX指数跌2.30%，法国CAC40指数跌1.96%，英国富时100指数跌0.95%。

国际油价及加密货币也集体大跌。当天盘中，美油、布油一度跌超2%；比特币24小时内跌幅超过9%，回落至43000美元/枚下方；以太坊盘中失守3000美元关口，24小时内跌幅一度超过10%。数据显示，24小时内，加密货币市场超25.5万人爆仓，爆仓金额超过86亿元。

稍后开盘的美国股市也未能幸免，周一美股三大指数集体低开，道琼斯指数低开536.70点，跌幅1.55%；标普500指数低开72.42点，跌幅1.63%；纳斯达克综合指数低开291.19点，跌幅1.94%。石油、钢铁、银行、投行、煤炭等板块跌幅居前。

截至北京时间9月20日晚上23:30分，美股科技股普遍下跌。英伟达、特斯拉盘中跌超3%，台积电、英特尔跌逾2%。

热门中概股更是集体下挫，贝壳跌超10%，腾讯音乐跌超6%，拼多多跌5%，京东跌超4%。

理想汽车跌近6%，公司表示由于芯片供应恢复速度慢于预期，将第三季度的汽车交付量下调至约2.45万辆。此外，小鹏汽车跌近5%，蔚来汽车跌近5%。

截至券商中国记者发稿时，道琼斯指数跌519点，跌幅1.50%；标普500指数跌70点，跌幅1.58%；纳斯达克综合指数跌305点，跌幅2.03%。

研究机构：不认为恒大的问题会持续向金融体系传导

恒大事件持续发酵，被认为是此次香港股市大跌的导火索之一，市场担忧恒大危机如果扩散，会对金融系统带来一定的影响。

不过，华西策略李立峰认为，近期港股调整反映了投资者对国内经济和政策层面的过度担忧。但实际上，当前房地产市场风险仍可控，并且风险在行业间传染引发系统性风险的可能性较小。9月15日，国家统计局在回应恒大问题时表示，恒大问题对行业发展的影响还需要观察，总体上房地产市场有望保持稳定发展。

从估值角度，港股调整后估值风险大幅释放。当前恒生指数市盈率在10倍左右，恒生科技指数在30倍左右，整体上港股估值处于比较合理位置。

李立峰表示，展望后市，港股在短期大幅调整后估值风险进一步释放，看好港股市场的投资价值。后市部分绩优行业有望率先企稳，建议重点关注其中被错杀的绩优港市个股。

中泰证券研究所房地产行业负责人陈立表示，从房地产价格的角度和流动性风险在行业内扩散的范围来看，并不认为当前恒大的问题会持续向金融体系传导。

一方面，今年以来房地产行业整体的经营压力在增加，但并非所有的房企都面临严重的流动性风险，中央三道红线监管政策其实已经给予了市场一个简单有效的房企风险评价标准，尤其是当前诸多绿档、黄档的房企，虽然增速上面临一定的压力，但从违约风险的角度来看，并不显著，稳健经营的房企融资成本甚至还在持续下行。

另外一方面，从以往境内外房地产危机向金融体系扩散的情况来看，通常金融系统受到冲击的原因在于大范围的资产价格快速下跌。本轮开发商流动性危机属于个别企业的点状爆发，并非由于全行业库存过高、需求下行的环境下的房价下行风险。当前“房住不炒”大背景之下，行业供需关系相对平衡，全国房价还是比较平稳。

市场关注美联储议息会议，或给出最新Taper信号

除了恒大事件，资本市场对美联储动向越来越敏感，美国股市近期已连续多日回调。

美联储9月议息会议将于本周二（9月21日）和周三（9月22日）举行，此次会议十分关键，美联储将发布最新的经济预测和加息点阵图。虽然可供美联储发出9月Taper信号的时间窗口已经关闭，但此次会议可能暗示Taper将在11月还是12月发出宣布。

国外金融机构对52名经济学家的访问中显示，有67%经济学家认为美联储将会于11月宣布缩减购债规模（Taper），21%认为在12月。经济学家们普遍认为美联储将在2022年将利率维持在0%附近，并正在2023年上调50个基点。

银河证券分析师刘丹、李卓睿认为，预计即使受疫情影响，也不会阻碍QE Taper节奏，美联储2021年底前也将采取缩减购债规模的措施。但加息预期暂时被抑制，在疫情控制后美联储才会引导市场加息预期。美联储很可能在2022年下半年加息。资产表现仍将是存量主导，边际流动性收紧预期影响市场情绪，市场波动加大。

美财长警告：政府债务违约很可能引发“历史性的金融危机”

9月19日，美国财政部长耶伦警告，如果美国国会不迅速提高联邦政府债务上限或暂停其生效，联邦政府在今年10月可能出现债务违约，并会造成广泛的“经济灾难”。

耶伦当天在美国《华尔街日报》网站刊登的文章中说，如果国会不提高债务上限或暂停其生效，美国财政部的现金余额将在10月降至不足水平，届时联邦政府将无力支付账单，美国将出现债务违约。民主、共和两党的经济学家和财政部官员已就此形成压倒性一致看法，认为这将会造成广泛的“经济灾难”。

耶伦警告，美国政府债务违约很可能引发一场“历史性的金融危机”，加剧新冠疫情造成的经济损伤；债务违约也可能引发利率飙升、股价急剧下跌和其他金融动荡。此外，当前美国经济复苏可能会逆转为衰退，失去数十亿美元的经济增长和数百万个就业岗位。

债务上限是美国国会为联邦政府设定的，为履行已产生的支付义务而举债的最高额度，触及这条“红线”，意味着美国财政部借款授权用尽。根据美国国会2019年通过的跨党派预算法案，联邦政府债务上限在暂停两年后已于今年8月1日恢复生效。

9月20日，就在大家以期待的心情准备迎接中秋节的时候，香港股市却迎来了黑色星期一。

周一午盘收盘前，港股曾跌穿24000点，为去年10月来的首次，至当日收盘，恒指跌3.3%，跌去约1000点，收报24099点。

其中，地产股更是跌去6.69%，成为“重灾区”。如香港本地地产股出现大跌，恒基地产跌13.34%、新世界发展跌11.54%，长实集团、新鸿基地产也跌超9%；而内房股方面，中国恒大上午跌17%，收盘跌幅收窄至10.24%，另外，龙光集团、绿景中国地产、富力地产跌逾8%，雅居乐跌逾7%。

受创最大的当数是新力控股，因为股价暴跌，其于下午3时38分发布临时停牌公告，原因有待公布。截止停牌前，新力控股股价仅剩0.5港元/股，跌幅达87.01%，最低位曾见0.37港元，市值仅剩17.85亿港元。

关于港股大跌以及地产股受重创的原因，市场观点众说纷纭，有分析人士将其归纳为三大原因，另有业内人士看法则更倾向认为，此次地产股暴跌反映的是房企发展模式的转换。

上述所指三大原因，市场分析指出，其一是受美国债风险影响，因就在港股暴跌的前一日——9月19日，美国财长耶伦（Janet Yellen）作为美国国债的“主理人”，再次向美国国会发出了“SOS”信号，直言美国联邦债务违约将引发一场历史性的金融危机——这一事件被解读为是9月20日多数亚太股市开盘即崩盘的主因，香港、印度、新西兰、澳大利亚、马来西亚、新加坡、泰国全线下挫。

第二个原因，有认为是港股被恶意做空，证据是第三大权重股平安如今并无恒大的风险敞口，华夏幸福的事情也已交待清楚，但上周五就借着南下通道关闭的机会猛砸，意在做空恒指。分析人士认为，9月20日为故技重施。

而第三个原因，在香港市场影响最广，因有券商消息称，监管层对香港开发商提出了新任务，要求他们帮助解决可能破坏社会稳定的房屋短缺问题。而香港的主要公用事业，大都掌握在地产商手中，这或许可以解释此次港股中不仅地产、银行、保险普跌，还有软硬公用事业类股票的下跌。

在大多投资者眼中，第三种原因不仅反映政策的风向改变，更多或许预示着这个行业的发展模式的改变，也将是开发商们需要直面的一个长期发展的问题。

针对今日（9月20日）的港股跳水，交银国际董事总经理、研究部主管洪灏援引路透社报道表示：香港房地产巨头被要求解决香港房地产问题，如是，空置税、新界开发、大规模填海等之前难以使用的开发模式或将开启。香港是全球房地产最贵的市场。这是一个模式的转换。

他刚刚于9月17日上午在2021博鳌房地产论坛发表主题演讲时指出，房地产是一个长周期行业，但股票的价格波动以短周期的形式反映，蕴含着巨大的情绪成分。

仅隔三天，对于地产开发商未来发展的长期担忧情绪就这样通过股价暴跌传达了出来。

事实上，对比主要开发住宅物业的恒基地产、信置等股价变化，收租股太古地产、九龙仓置业及恒隆地产虽有下跌，但跌幅约为4至5%，跌幅明显小于住宅开发商。

摩根士丹利对于此次黑色星期一的分析是，发展商基本面上，商业地产股较理想，惟监管风险明显较高，因此偏好新地、嘉里建设和信置，多于恒地、长实和新世界。

如此看来，关于“模式转换”的预测并非只是洪灏一家之言，也是大多数投资者的看法，而且不仅仅指向香港开发商。

同样是在2021博鳌房地产论坛上，一向有“清醒者”之称的恒隆地产董事长陈启宗就指出，住房地产开发商赚大钱的机会基本上过去了：“老实说十几年前甚至于20年前，我们就应该知道住房房地产这个商业的模式是不可持续的，当然我也理解，人在江湖、身不由己。”

因此，他给住房开发商提出了三个建议：

第一，仍然留在本行，因为反正这个行业不会消失，不过利润会变得非常低、非常薄，跟营建商差不多，但是你的风险比他们还要大，因为你要去买地。

第二，转去做商业房地产，但这也是要非常小心的事情，因为商业房地产跟住宅房地产就像我们打乒乓球和打网球的分别，有相当类似之处，但是也有相当不同之处。

第三，退出房地产。不是说没有这个市场。但是不一定是一个从前想象的市场。所以可能退出住房房地产也是一个选项。

虽然陈启宗这是对于内地开发商的建言，但是对于香港的住房开发商或许也同样适用，商业模式毕竟都是有相通之处的。但在内房股方面，除了发展模式与盈利难题之外，或许更多的还反映了他们资金困难的处境。

毕竟9月20日，除了新力控股股价出现近90%的暴跌之外，另一家尚处于财务困境的企业——富力地产在港交所收市后，接连释放两项有关资金筹措的利好消息：

据碧桂园服务9月20日公告，旗下碧桂园物业香港与富力物业签订股权转让协议，以不超过100亿元的代价收购富良环球，间接收购富良环球所持的各目标公司100%股权。

除了出售物业资产，当日傍晚，富力地产还发公告，执行董事李思廉及大股东张力, 将提供约80亿港元股东资金, 预计于未来一至两个月内完成. 公司预期9月21日明日收到约24亿港元。

富力地产表示，在主要股东提供财务支持后，加上现有可供使用的现金，集团仍预期有足够资金应付于短期内到期的债务。其又表示，收到股东资金、预留利息以及其他财务费用后, 会考虑回购长年期票据, 主因基于现行市价、可节省的利息及到期情况, 符合公司经济利益。

故而，在黑色星期一背景下，对于住宅开发商资金困境的担忧，继续炙烤着大家的心，有地产业内开发人士认为，近两年拿了很多土地的房企未来的日子肯定不好过，除非是国企或央企，但他预测，房企“暴雷”可能也是一次发展的好机会，15-17万亿的（房地产）市场还在。

是的，未来黑色星期一或许还会继续出现，关于房地产企业的资金担忧还在延续，但是无论是上述的业内人士，还是陈启宗、洪灏，对于中国房地产市场依然乐观。陈启宗如此预言：“需求永远存在，市场也永远存在，不会因为今天我们行业面对的难处就消失，所以从这个角度来看，那是好消息。”

不过关于房企的发展模式，如今也已提到了日程上来了。

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